Einige Entscheidungen vor dem Kauf einer Immobilie

Anlage oder freies Wohngebiet

Jeder Interessent hat andere Präferenzen und muss bewerten, ob die Vor- oder Nachteile einer Anlage für ihn überwiegen. Dazu eine Zusammenstellung:

Advantages

  • Große Anzahl von Freizeitmöglichkeiten wie Golf, Tennis, Bootsanleger, Fitnessstudio, Clubhaus mit Restaurant
  • Bewachte Zufahrt
  • Gepflegtes Erscheinungsbild durch einheitliche Gartenpflege, Vorgaben für Gebäuderenovierung
  • Übernahme von Pflegeleistungen wie Gartenpflege
  • Höheres Sicherheitsgefühl

Nachteile

  • Laufende Kosten für alle angebotenen Leistungen, auch wenn man sie nicht regelmäßig nutzt
  • Meist höhere Anschaffungskosten, da die angebotene Infrastruktur auf die Eigentümer umgelegt wird
  • Gefahr von Umlagen auf die Eigentümer, wenn die Anlage größere Renovierungen benötigt (ins Besondere in Bundled Golf-Anlagen für die Renovierung des Golfplatzes
  • Zahlreiche Restriktionen, die Vermietung, Gartengestaltung, Außenbereich des Hauses usw regeln
  • In einigen Lagen (z.B. Innenstadt oder strandnahe Lagen) finden sich nur wenige Anlagen.

Haus oder Wohnung

Da kommt es natürlich auf die persönliche Präferenz an. Hier eine zusammenstellung der wesentlichen Unterschiede:

KriteriumKriteriumHaus
Anschaffungspreis
Wohnungen gibt es zur Zeit bereits ab 200.000 Dollar

Häuser in ländlichen Gebieten im Collier County, Fort Myers, Cape Coral kann man ab ca. 300.000 Dollar erwerben, in den Wohngebieten in Naples, Bonita Springs, Estero und Marco Island muss man für ein Haus mit Pool mindestens mit 600.000 Dollar rechnen.
NebenkostenHaben in der Anfangsphase im Regelfall höhere Nebenkosten, da Rückstellungen für Außenrenovierungen gebildet werden. Diese Rücklagen verbleiben bei einem Verkauf bei der Anlage.Haben zu Beginn niedrigere Nebenkosten, dafür können höhere Einmalkosten für Renovierungen wie Außenanstrich oder ein neues Dach entstehen.
PflegeaufwandEinige Aufgaben werden in Wohnanlagen von der Anlagenverwaltung übernommen: Pflege des Außenbereiches, Außenanstrich, Dachreparaturen.In Anlagen wird die Gartenpflege oft von der Verwaltung vergeben. Für alle anderen Dinge (Poolpflege, Außenreparaturen) sind die Eigentümer selbst zuständig.
RestriktionenWohnungen haben im Regelfall Restriktionen. Beispiele: Oft darf auf dem Balkon/Terrasse nicht gegrillt werden, nicht immer sind alle Bodenbeläge erlaubt.Im Innenbereich und der Terrasse ist man fast immer frei in seinen Gestaltungen.
Entfaltungs-möglichkeitenVeränderungen im Außenbereich sind fast nie möglich.
Bei Wohnungen kann man einen weiteren und besseren Blick bekommen, da man diese auch in höheren Stockwerken kaufen kann.
Häuser haben im Regelfall mehr Gestaltungsmöglichkeiten (größere Terrasse, eigener Pool, teilweise Eingriff in die Gartenanlage, usw).

Alternativen für den Immobilienerwerb

Eigennutzung mit/ohne Ferienvermietung


Die meisten Interessenten sind auf der Suche nach einer Ferienimmobilie, die sie entweder ausschließlich selbst nutzen oder bei der sie die laufenden Kosten über die Ferienvermietung decken. Ein solches Objekt können Sie folgendermaßen erwerben:

Gebraucht von einem privaten Eigentümer oder einer Bank

Die meisten Interessenten wollen vor dem Kauf sehen, was Sie bekommen. Deshalb entschließen sich die meisten für den Kauf einer gebrauchten Immobilie. Das liegt sicherlich auch daran, dass man sich über die Suchfunktionen einen guten Überblick über das Gesamtangebot verschaffen kann

Natürlich unterstütze ich meine Kunden auch bei der Prüfung des Objektes (Home-Inspektor) und bei notwendigen Renovierungen (Kontakte zu vielen zuverlässigen Handwerkern).

Neu als bereits fertig gestelltes Objekt von einem Bauträger in oder außerhalb einer Anlage

Einige Anlagen haben bereits fertig gestellte Objekte, die sie zum Verkauf anbieten. In diesem Fall sehen die Käufer auch das Objekt vor dem Kauf. Oft sind diese auch günstiger als die vom Kunden zusammengestellten neuen Häuser. Viele dieser Objekte sind allerdings nicht über das Immobiliensuchsystem zu finden.

Interessenten machen oft den Fehler, diese Häuser ohne einen eigenen Makler zu besuchen. Sie bekommen das Objekt dadurch auch nicht günstiger. Allerdings vergeben sie die Chance, die Kaufunterlagen zusätzlich von ihrem eigenen Makler prüfen zu lassen und die zusätzlichen Serviceleistungen in Anspruch nehmen zu können.

Neu als noch zu erstellendes Objekt in einer Anlage

In verschiedenen Anlagen werden noch neue Objekte erstellt und verkauft. In den meisten Fällen kann der Interessent zwischen verschiedenen Grundrissen und Ausstattungen wählen. Mit dem Bau wird im Regelfall ca. 1 Monat nach Vertragsabschluss begonnen. Bei vielen Bauträgern muss bei Vertragsabschluss eine Anzahlung von 10% (oft mehr für die Upgrades) auf ein Treuhandkonto bezahlt werden. Die Restzahlung wird im Regelfall unmittelbar nach Fertigstellung und Abnahme fällig.

Auch in diesem Fall lohnt es sich, die Kaufunterlagen von einem unabhängigen Makler prüfen zu lassen. Ich begleite meine Kunden natürlich auch gerne in das Designzentrum zur Auswahl der Ausstattung, um Fragen vor Ort beantworten zu können.


Neubau in freiem Wohngebiet mit einem Bauunternehmer


Mehrere Interessenten haben sich auch für einen Neubau mit einem hiesigen Bauunternehmer entschieden. Das ist fast die einzige Möglichkeit, ein neues Haus in einem freien Wohngebiet zu erwerben. Der Interessent kauft hierfür ein leeres Grundstück oder Abrissobjekt in der gewünschten Lage. Die Bezahlung des Baus erfolgt in diesem Fall in Raten, die jeweils nach Fertigstellung der entsprechenden Teilleistung fällig wird.

Ich biete hierfür als Serviceleistung auch eine Baubetreuung an. Diese beinhaltet die Erstellung der Pläne, Begleitung bei der Auswahl der Ausstattung, Koordination mit dem Bauunternehmer während der Bauphase, Übermittlung von Photos vom Baufortschritt usw. Diese Leistung ist allerdings kostenpflichtig.

Renditeobjekt

Der Raum bietet auch einige Möglichkeiten, Objekte zur ausschließlichen Vermietung zu erwerben. Es handelt sich dabei zumeist um kleinere, einfachere Mehrfamilienobjekte, die fest vermietet sind. Doppelhäuser mit 2 Wohneinheiten werden für ca. 500.000 Dollar verkauft, die Mieteinnahmen bei Vollvermietung liegen bei ca. 45.000 Dollar pro Jahr.

Wer von einer positiven Entwicklung des Immobilienmarktes ausgeht, kann auch eine günstig angebotene Wohnung kaufen. Der feste Vermietung deckt die laufenden Kosten und bringt eine geringe Rendite, Das Ziel ist der mittelfristige Verkauf des Objektes mit Gewinn.

Bauträgerprojekt

Der aufstrebende Immobilienmarkt in Südwestflorida hat inzwischen auch das Interesse deutscher Investoren geweckt. Zur Zeit arbeite ich mit einemSchweizer Investor an einem Neubauprojekt mit 34 Reihenhäusern an einem Golfplatz in guter Lage. Die Objekte sollen nach Fertigstellung verkauft werden.

Restriktionen in Anlagen

Zum Schutz der Eigentümer und Regelung der Nutzung des Allgemeineigentums haben alle Anlagen ein umfangreiches Regelwerk, dass viele Dinge in den Anlagen regelt. Diese Dokumente bestehen oft aus 100 Seiten und mehr.

Für viele Eigentümer ist die Regelung bezüglich Anzahl und Mindestlänge von Ferienvermietungen ein wichtiger Punkt. Meistens gibt es hier starke Einschränkungen. Oft sind nur 3 Vermietungen pro Jahr mit einer Mindestlänge von 30 Tagen pro Vermietung erlaubt, manchmal sogar noch weniger.

Beispiele für andere Festlegungen sind die Möglichkeit, Veränderungen am eigenen Garten vorzunehmen, die Außenfarbe zu wählen oder Veränderungen an der Außenansicht ohne Genehmigung der Anlage zu machen. Auch das Parken in den Einfahrten ist oft geregelt (keine Bootsanhänger, keine Wohnmobile, …)

Hierzu noch ein wichtiger Punkt: Die Verkaufsunterlagen enthalten Aussagen zu vielen dieser Restriktionen. Bitte verlassen Sie sich nicht darauf. Oft sind diese nämlich falsch.

Ich weise meine Kunden auf diese Restriktionen hin, besorge vor einem Angebot das Regelwerk der entsprechenden Anlage und bespreche mit Ihnen diese Restriktionen.

Viele Eigentümer haben Ihr Haus nach kurzer Zeit wieder verkauft, weil Sie sich über diese Regeln nicht informiert hatten.

Notwendige Dokumente

Bei den meisten Objekten brauchen Sie keine Unterlagen, um ein Angebot abzugeben. Manche Verkäufer (immer die Banken bei Foreclosure- und Shortsale-Verkäufen) verlangen zusammen mit dem Angebot entweder einen Kapitalnachweis oder eine Finanzierungszusage für mindestens den im Angebot angegebenen Preis.

Sollten Sie die Abgabe eines Angebotes während Ihres Florida-Urlaubs planen, sollten Sie ein entsprechendes Schreiben Ihrer Bank mitbringen (Fragen Sie mich nach einem Muster). Wenn Sie finanzieren wollen, setzen Sie sich auf alle Fälle einige Wochen vor der Anreise mit mir in Verbindung. Ich teile Ihnen dann mit, wo Sie eine Finanzierungszusage bekommen können. 

Immobilien Finanzierung

Es gibt einige Banken, die auch ausländischen Käufern ein Darlehen gewähren. Die mir bekannten Banken finanzieren  bis 70% des Kaufpreises oder Schätzwert (es zählt der niedrigere). Bei den kleineren Banken sind die Anforderungen an die vorzulegenden Dokumente recht gering. Die wichtigsten Dokumente sind ein Eigenkapitalnachweis, Einkommensnachweis, Schufa Auskunft, Bankreferenz, Nachweis über Miet- bzw. Darlehenskosten für Immobilien, 3 Referenzen über das regelmäßige Bezahlen von Schulden (z.B. Kreditkartenfirma).

Die Nebenkosten einer Finanzierung liegen bei ca. 2% des Darlehensbetrages, die Festlegungen für die Zinsen liegen in den meisten Fällen zwischen 3 und 7 Jahren. Danach läuft das Darlehen im Regelfall mit variablem Zinssatz bis zur vollständigen Tilgung. Die meisten Banken verlangen die Eröffnung eines Kontos, in dem für eine gewisse Zeit 6 Monatsraten für Zins und Tilgung hinterlegt werden müssen. Die Darlehenszinsen liegen zur Zeit deutlich höher als in Deutschland oder der Schweiz. Darlehen in den USA können in den meisten Fällen jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung getilgt werden.

Die meisten Banken zahlen die Grundsteuer und die Hausversicherung aus einem Treuhandkonto. Der Darlehensnehmer zahlt dann jeden Monat zusätzlich zu Zins und Tilgung auch ein 1/12 dieser beiden Beträge an die Bank.