Immobilien in Südwestflorida

Was Sie vor Angabe eines Angebotes wissen sollten?

Vor Abgabe eines Angebotes sollten Sie wissen,

• welche Nebenkosten auf Sie zukommen (Steuer, Versicherung, Anlagekosten, Zuschläge Grundsteuer)
• welche Regeln es gibt, wenn Sie in einer Anlage kaufen
• ob die Anlage finanzielle oder juristische Probleme hat

Wir können Ihnen die entsprechenden Unterlagen vom Management der Anlage besorgen.

Um den Angebotspreis planen zu können, können wir Ihnen Informationen zu gerade verkauften Objekten in der Anlage und andere aktive Angebote geben.  

Anlage Short Sale: Wird das Objekt als Shortsale angeboten, wird diese spezielle Anlage beigefügt. Diese regelt unter anderem, wie lange der Käufer auf eine Antwort der Bank warten muss, bevor er vom Vertrag zurücktreten kann.

Anlage AS-IS: Bei Short-Sales und Foreclosure Verkäufen ist es üblich, dass der Käufer das Haus wie gesehen kauft, d.h. dass der Verkäufer keine Reparaturen durchführen muss. Allerdings hat der Käufer trotzdem das Recht, das Haus zu inspizieren. Er hat außerdem das Recht, innerhalb einer im Vertrag fest gelegten Frist (meistens 15 Tage) zurückzutreten und seine Anzahlung zurückzuverlangen. Wenn die Hausinspektion also Ergebnisse zeigt, die für den Käufer nicht tragbar sind, kann er ohne Schaden vom Vertrag zurücktreten oder es wird neu verhandelt.

Folgende weitere Unterlagen müssen Ihnen vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag ausgehändigt werden:

Energie-Broschüre des Staates Florida: Hier wird auf einige Möglichkeiten für Energieeinsparungen in neu gekauften Häusern hingewiesen und auf die Hauptquellen des Energieverbrauches, damit man die entsprechenden Überlegungen in die Kaufentscheidung mit einbeziehen kann.

Sollten Sie im Collier County kaufen, bekommen Sie eine Broschüre des Counties. Darin werden Sie darauf hingewiesen, dass es genehmigungspflichtige Umbauten an Immobilien gibt, dass Sie dies prüfen lassen können und dass Sie beim Kauf die Verantwortung übernehmen, dass eventuelle ungenehmigte Änderungen korrigiert werden.

Bei einer Immobilie, die vor 1978 fertig gestellt wurde, erhalten Sie eine Broschüre über die Gefahren bleihaltiger Farbe und ein Fomular des Verkäufers, ob dieser etwas über die Verwendung einer solchen Farbe weiß.

Agency Disclosure: Bereits beim ersten Treffen wird Ihnen der Makler dieses Formular überreichen. Es informiert den Kunden über die Verpflichtungen, die ein Makler in Florida gegenüber dem Kunden hat. Der Makler braucht eine schriftliche Bestätigung vom Kunden, dass er dieses Dokument ausgehändigt hat. Damit gehen Sie als Käufer keine Verpflichtung ein, Sie bestätigen nur den Erhalt des Dokumentes.

Der Weg zum Kaufvertrag

Der Kaufvertrag und die notwendigen Anlagen füllt der Makler mit Ihnen zusammen aus. Danach wird dieses Paket an den Makler des Verkäufers geschickt. Hier wird im Regelfall auch bereits dargelegt, wie man zu dem entsprechenden Angebotspreis gekommen ist.

Der Verkäufer wird den Vertrag zusammen mit seinem Makler durchgehen und entweder:

• den Vertrag akzeptieren
• ein Gegenangebot machen (fast immer bezüglich Preis, manchmal auch bezüglich der Zahlungsmodalitäten oder eingeschlossener Einrichtungsgegenstände)
• nicht reagieren, wenn ihm das Angebot deutlich zu niedrig ist.

Sollte das Angebot nicht angenommen werden, liegt es nun am Käufer zu reagieren. Sollte er noch am Objekt interessiert sein, wird er nun das Gegenangebot annehmen oder ein weiteres Angebot abgeben. So kann es mehrfach hin und her gehen.

Meistens sind diese Gegenangebote in schriftlicher Form, manchmal wird aber auch nur telefonisch oder per Email kommuniziert und erst die endgültige Einigung zu Papier gebracht.

Más documentos

Noch mehr Dokumente

Sollte der Vertrag zu Stande kommen, werden nun oft noch folgende Dokumente dem Vertrag hinzugefügt. Manchmal sind sie aber auch bereits beim ursprünglichen Vertrag enthalten.

Seller’s Disclosure: Der Verkäufer gibt in diesem Dokument einen Bericht über Zustand des Hauses und Grundstückes ab. Der Verkäufer ist nach Gesetz verpflichtet, ihm bekannte, nicht offensichtliche Mängel zu enthüllen. Dieses Dokument ist freiwillig, wird aber von den meisten Maklerfirmen bei der Annahme eines Verkaufsauftrages verlangt.

HOA-Disclosure: Sollten Sie in einer Anlage kaufen, müssen Sie diese Anlage zum Vertrag bekommen. Diese informiert Sie über die Verpflichtung, Mitglied in einer Hauseigentümergemeinschaft mit allen Rechten und Pflichten zu werden sowie über die Höhe der aktuellen regelmäßigen Zahlungen an die Anlage.

Dokumente zur Anlage: Sollten Sie in einer Anlage gekauft haben, werden Sie einen Stapel Papier bekommen (oft über 100 Seiten), der die Regeln der Hauseigentümergemeinschaft oder Wohnungsgemeinschaft enthalten. Dazu gehören Nutzungsbeschränkungen, Umfang des Gemeinschaftseigentums, Wahl der Eigentümervertreter und vieles mehr.

Finanzielle Informationen zur Anlage: Jede Anlage muss zum Jahresende eine Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben sowie der vorhandenen Reserven vorlegen, Außerdem ist ein Budget für das aktuelle Geschäftsjahr vorzulegen, das die Basis für die Höhe der von den Eigentümern zu bezahlenden Gebühren bildet. Ins Besondere bei Wohnungen ist die Höhe der Reserven wichtig, da hiervon der Außenanstrich oder der Ersatz des Daches bezahlt werden.

Receipt Condo Docs or HOA Docs: Bei Wohnanlagen muss der Erhalt der Dokumente zur Eigentümergemeinschaft sowie der finaziellen Informationen bestätigt werden.

Lead Based Paint Disclosure: Bei einer vor 1978 gebauten Immobilie muss Ihnen der Verkäufer ein Dokument aushändigen, in dem er Ihnen mitteilt, ob ihm das Vorhandensein von bleihaltiger Farbe in dem Objekt bekannt ist und ob jemals Inspektionen dafür durchgeführt wurden.

Die erste Anzahlung

Nachdem alle Modalitäten geklärt sind und der Vertrag von beiden Seiten unterschrieben ist, wird die erste Anzahlung fällig. Diese liegt bei ca. 3 – 5% des Kaufpreises (in Ausnahmen bis 10%). Nach dem Vertrag wird die Anzahlung unmittelbar nach Unterschrift aller Parteien fällig. Da die meisten ausländischen Kunden noch kein Konto hier haben, wird die erste Zahlung aus dem Ausland überwiesen. Da dies zwischen 3 und 5 Arbeitstagen dauern kann, sollte  dies im Vertrag unter besondere Bedingungen vermerkt werden.

Diese Anzahlung wird auf ein Treuhandkonto einbezahlt.

Bitte treffen Sie vor der Abreise mit Ihrer Bank im Heimatland entsprechende Absprachen. Die Bank sollte auf telefonische Anweisung, Email oder Fax eine Überweisung in die USA auslösen können.